济南市历下区环山路大院25号，北距主干道经十路不到500米，南临千佛山风景区，距双语东方实验学校不到1公里。地处黄金地段，有着毗邻学区的“双光环”，但却有很多没人愿意碰的老房子。 “位置很好，但房子条件不太理想。”山东财新行政资产管理有限公司员工王晓楠第一次来看房时就感到一阵寒意。窗户像筛子一样漏水，墙壁摸起来满是灰尘，许多房屋甚至失去了基本功能。该地区的经纪人甚至告诉我，“这就是这附近的老房子的样子。” “如果你想租房，就不要选这个。”这并不是环山路上小院子特有的困境。当前，我国城市化时代已经到来。“做大蛋糕”早已成为过去。城市发展正从“大规模建设新城市”的逐步扩张阶段转向“挖掘潜力、提质增效”的更新阶段。盘活古城中心区闲置资源，成为亟待彻底解决的难题。然而，像环山路晓园这样的老房子，特别是公屋，地段不错，却“老旧破旧”，成为城市更新无法咀嚼或回避的硬骨头。改造老房子并不容易。更困难的是城市更新的资金从哪里来。作为山东省行政资产整体盘活的平台，截至2021年，山东财信资产管理有限公司已接管省级行政资产约4000处。三年内，商业地产盘活率达到98%，公房盘活率达到92%，年租金从2700万元飙升至1亿元。环山路小院里的这18栋老房子的复兴，就是这种基层“造血”的活生生的例子。如果手术费用为114万日元，那么老年人和穷人将很难像过去一样找到住房。山东财新继承的4000多处房产中，有3000多处是公房，几乎全部都存在与环山路小院子一样的问题。尽管位置优越，但房子的状况很差。你相信租用原来的房子吗？没有人愿意租房，因为租金便宜。预订“位置好”要让其真正物有所值，装修是必不可少的。环山路25号的18栋老房子，是山东财新长租公寓项目的最新“试验场”。这些房屋在地理位置上相对集中。在 20 世纪 80 年代，它们是圣公会员工的住所。吃了最高法院。房子布局还不错，只是布线和装修比较旧。 “不是没人租房子，而是没人租条件这么差的房子。”王晓南多次到周边考察，清楚地了解到该小区优势很大，上班上学方便，学区好。新居民和随行学生家庭对租赁住房的需求很大，但紧缺的是舒适的住房。今年，山东财新投资114万元，对这18栋老房子进行了“大手术”。 l水管、电气管网均已更换新管，无需担心漏水、跳闸。消防设施已搬迁，让生活更加安全。窗户换成了隔音铝断桥，冬天防风漏，夏天防雨。水电表表也改为远程控制表，不再需要进家抄表。针对20岁至40岁的住户，室内设计现代简约，并配备名牌冰箱和洗衣机，真正做到“拎包入住”的设计。仅仅改善属性是不够的。它应该可供出租并且价格合理。山东财新本身并没有“完蛋”。引入长租公寓领先品牌“中和宇”合作，约定“保障收入+盈余分成”，让“专业人做专业事”。中和宇将与租赁市场合作，负责租赁租户、日常运维等初期运营工作，而山东财新则专注于资产安全管理和质量监管，既保证了资产的长期稳定收益，又避免了独立运营中的运营风险。管理过程。效果立竿见影：9 月份，18 栋老房子经过翻新并挂牌出售，短短一个月就全部出租。这并不是老房子第一次被赋予新的生命。去年，燕子山社区首批43套样板房装修完毕并投放市场。今年1月，第二批改造并投入使用的10栋老房子也位于燕子山社区。截至目前，山东财新已投资380万元，改造老旧房屋71户，入住率100%。王晓楠说：“‘老房子’装修后，单位租金比装修前上涨了30%，而且还有人抢房。我们估计两年半左右就能收回装修费用。”第一类“闲置包袱”不仅给租户更多选择，也实现了国有资产的保值增值。从住宅楼到活跃的商业建筑整个地区的服务，您的企业将不会因拖欠租金而陷入困境。环山路的老房子通过“改造”得以生存，但城市的商业资产，如临街商铺、老旧写字楼等，却很难盘活。将环山路旧房更新过程中“按需调整”的思路转移到商业地产，市场化的租金调整机制诞生。盘活后台业务资产一直是个难题。如果租金低，国有资产就会遭受损失。如果你把租金定得太高，商人就会受不了而逃走，你的房产就会空置，雪上加霜。 “价格不是我们决定的，该涨还是该跌，我们让市场说了算。”山东财信管理资产管理有限公司工作人员蔡宗坤表示。具体来说，如果租户发现租赁期内租金太高，要求减租，山东财信将目前的租金在公开市场上方便租赁。如果有人愿意按这个价格出租，就说明承租人是合理的，原租客可以接受原价或者取消租约。如果没人接受，就与租客协商调整价格。同样，如果市场状况改善并且租金上涨，您可以验证相反的情况并增加租金。蔡宗坤把这一机制概括为“先立后破，不立先破，退而进”。这既保护了国有资产的利润，也给了贸易商一条生存之路。今年7月，位于青岛市市北区延安一路31街的一个商业项目就利用该系统“焕发活力”。由于这条街道的历史传承和经济环境，300米以上街区40%的房屋空置。一旦房间空了，我们将在很长一段时间内无法雇用新的租户。po。在或为了扭转生意下滑的颓势，租户蒋伟先生投资数百万元，建成了摄影基地。然而，尽管投入巨资，基地仍未建成，不少商人纷纷逃离。由于经济困难，姜伟向山东财新申请减免租金。这时候，“租赁制度”就派上用场了。山东财新立即将该房产以当前租金挂牌出售。 “没有人愿意挂两次，这说明价格很高。最后，租金降到了原价的20%。”蔡宗坤说。 “你的压力会突然减轻很多！”姜伟告诉记者，目前拍摄基地的建设已基本完成，正在等待新的加盟商入驻。该机制“不求好处，按规矩办事”，租赁期内只能调整一次，最高降价20%。这不仅避免了“盲目降价，造成租约损失”。今年上半年，在市场低迷的情况下，山东金融的活化率和入住率提升至98%，10月中旬毛租金收入也较去年同期增长15%，这是一个良性循环，既避免了“盲目降价”损害营收的情况，国有资产，但也会避免“盲目降价失败”而导致原加盟商流失和资产空置。”蔡宗坤表示。截至目前，山东财新已利用该机制成功完成7起租金调整案件，有效平衡了国有资产保值增值与租户利益。此次合作扫除了障碍，让“血液载体模式”进入更多地区。城市更新从来都不是“一家公司的独角戏”。认识到需要为打破区域和行业“围墙”，山东省今年开始在山东省行政资产管理联盟的基础上组建山东省资产管理联盟，吸引了112家会员单位，总资产超过9.8万亿元，行政机关、国有企业、金融法律机构常常陷入“一根绳子”。他想要经济上的支持，却只能眼睁睁地看着自己变成“死资产”。合作关系一建立，这个“困境”就得到了解决。他缺资金，没有租户，他们都共享客户的资源。我们也需要输血，如果依赖一家公司，我们做不了多少事情。 “山东财信行政资产管理有限公司负责人认识到，环山路旧房利用的实践证明，旧房改造可以产生积极效果，关键在于“创造价值”。这一战略目前已深入基层：山东财新正与济南历下区紧密合作，将老旧小区改造积累的经验复制到更多区县的闲置房产，让环山路25号等限制性楼盘从“无用”转变为“无用”。 “重要。”该负责人表示，将地方政府资产向更广泛的非生产性资产拓展，通过专业转型和职能重组，为城市更新提供更加可持续、市场化的解决方案。